¿Cómo gestionar un Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN) en Perú?

El TCHN es un título valor que representa derechos de cobro sobre un crédito individual con garantía hipotecaria. Para ello, tanto el crédito como la garantía son inscritos en Registros Públicos (SUNARP). El crédito puede haber sido otorgado por una entidad financiera o por cualquier otra persona natural o jurídica.

1. En Notaría se legaliza el TCHN y se registra en SUNARP (Registro de Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN))
2. En Notaría se legaliza y registra la Hipoteca (Registro de Hipoteca)

MARCO REGULATORIO:
Ley de Títulos Valores (Ley Nro. 027287)
Art. 240 hasta Art.245 (Año 2002)

Si tienes interés en nuestro «Servicio de Gestión de Título de Crédito Hipotecario  Negociable (TCHN)». Puedes contactarnos al correo:  info@mep.pe, llamar o escribir a los números/WhatsApp 992 788 782 / 982 129 871

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El Título de Crédito Hipotecario Negociable debe contener:

a) La denominación de Título de Crédito Hipotecario Negociable y el número que le corresponde;

b) El lugar y fecha de su emisión;

c) El nombre y número de documento oficial de identidad del propietario que constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el título;

d) La descripción resumida del bien afectado con el gravamen hipotecario, según aparece de la inscripción registral;

e) El monto de la valorización que será el importe hasta por el cual se constituye el gravamen hipotecario, con indicación del nombre del perito y de su registro o colegiatura respectiva;

f) La fecha de la escritura pública, nombre del Notario y demás datos de la inscripción registral de la hipoteca; y

g) El nombre y firma del Registrador, con indicación de la oficina registral correspondiente.

Primer endoso:
En el acto de realizarse el primer endoso del título, deberá consignarse en el mismo documento, el crédito que se garantiza, plazo o plazos de su vencimiento, los intereses acordados y demás condiciones del mismo; constituyendo desde entonces el Título de Crédito Hipotecario Negociable, un título valor que representa la hipoteca y el crédito consignado, en favor de su tenedor. Con los subsiguientes endosos, se transfieren ambos derechos, tanto el crédito como el derecho real de hipoteca que lo garantiza, sin que el endosante asuma la responsabilidad solidaria a que se refiere el Artículo 11 frente al tenedor.

Ejecución:
Protestado por falta de pago del crédito u obtenida la formalidad sustitutoria respectiva, que deberá obtenerse aun cuando se hubiera liberado de dicho trámite conforme al Artículo 52, procederá la venta directa del bien hipotecado, sin intervención de autoridad judicial, al mejor postor, siempre que el precio por el que se enajene no sea inferior al 75% (setenta y cinco por ciento) de la valorización señalada en el título y la venta se confíe a una empresa del Sistema Financiero Nacional autorizada a operar comisiones de confianza o fideicomisos, distinta al ejecutante. Sin embargo, el tenedor podrá optar por solicitar la ejecución judicial de la hipoteca, conforme al Código Procesal Civil.

Extinción:
El Registro Público levantará el gravamen, sin que sea necesario escritura pública, sólo contra la devolución del título no endosado o debidamente cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere al crédito que representa, manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que proceda su extinción en la forma señalada por la Ley No 26639.

Modelo de Contrato – Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN)

Pasos a seguir: 

1. Identificar al ACREEDOR y al DEUDOR
2. Definir el bien a ser hipotecado (Proceso de Debida Diligencia)
3. Negociar los términos financieros/comerciales
4. Tramitar con el abogado lo siguiente:

4.1 La redacción del contrato de préstamo con garantía hipotecaria con una cláusula de Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN). Como el ejemplo siguiente:

CLAUSULA XXXXXX: TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

De conformidad con el art. 245.4 de la Ley de Títulos Valores, El CLIENTE autoriza a LA FINANCIERA en forma irrevocable, a emitir en representación de la Hipoteca y a la orden de LA FINANCIERA, un Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN), comunicando de ello al Registro de Predios correspondiente para su respectiva inscripción. Asimismo, el CLIENTE faculta a LA FINANCIERA a integrar el TCHN emitido con el saldo pendiente de pago del Préstamo y demás obligaciones respaldadas por la Hipoteca, autorizando a LA FINANCIERA a consolidar en un solo monto y única moneda las obligaciones garantizadas por la Hipoteca, para lo cual LA FINANCIERA podrá realizar las conversiones que determine al tipo de cambio venta o compra, según corresponda, que se encuentre vigente en LA FINANCIERA a la fecha de emisión del TCHN. La fecha de pago de las obligaciones representadas en el TCHN podrá ser una fija o a la vista, según determine LA FINANCIERA y se señale en el título emitido. En caso el CLIENTE incumpla con el pago de cualquiera de sus obligaciones representadas en el TCHN, autoriza a LA FINANCIERA a designar a cualquier empresa del sistema financiero que se encuentre autorizada para realizar la ejecución, quien podrá enajenar el Inmueble, conforme a las normas de la Ley de Títulos Valores y del Reglamento del Título de Crédito Hipotecario Negociable. Para tal ejecución, LA FINANCIERA puede disponer la actualización del valor del Inmueble mediante perito autorizado e inscrito en la REPEV. En todo lo demás serán aplicables las normas de la Ley de Títulos Valores y del Reglamento de Título de Crédito Hipotecario Negociable. Entregable: Contrato Legalizado por Notario

4.2 El Notario inscribe el Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN) en SUNARP. Entregable: La Anotación de Registros Públicos -Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN)

4.3 El abogado tiene que preparar el Contrato de Hipoteca (Minuta y Escritura Pública) y el Notario lo eleva al Registro de Inmuebles (Hipotecas). Entregable: La Anotación de Registros Públicos – Registro de Inmuebles e Hipotecas

Servicio de Gestión de Título de Crédito Hipotecario  Negociable (TCHN)

Les presentamos nuestro servicio que incluye:

1. Explicación del modelo de Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN), el marco legal, marco tributario y otros aspectos de riesgos al ACREEDOR.

2. Revisión de antecedentes del DEUDOR (Evaluación acreditación).

3. Evaluación del Inmueble (Saneamiento, gravámenes, impuesto predial, arbitrios, CRI, otros).

4. Definimos con ambas partes los términos comerciales y financieros (Tasa de interés, periodo, pagos, penalidades, etc) de acuerdo a la legislación SMV, SBS, UIF, SUNARP, Ley de Títulos y Valores.

5. Borrador de los siguientes documentos:

• Contrato de préstamo con el Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN)
• Minuta y Escritura Pública para la inscripción del TCHN para SUNARP
• Minuta y Escritura Pública para la hipoteca para SUNARP

6. Cotizamos con Notarías (Gastos Notariales y Registrales)

7. Coordinamos con Notaria y SUNARP todo el proceso.

• Entregable: Contrato Legalizado por Notario
• Entregable: La Anotación de Registros Públicos -Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN)
• Entregable: La Anotación de Registros Públicos – Registro de Inmuebles e Hipotecas

8. Acompañamiento por un año:

• Si existe un atraso (Adenda o Contrato de Refinanciamiento).
• Si existe un incumplimiento permanente. Hay un proceso de liquidación especial para Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN).
• Se realiza el proceso de remate.

9. Una vez pagada la deuda

• Trámite en Notaria y SUNARP del levantamiento de Hipoteca.
• Trámite en Notaria y SUNARP del levantamiento de Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN).

10. Además:

• Acompañamiento en el proceso de compra/venta del título valor: Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN) y su registro en SUNARP.